Главная Страница Цивилистика Гражданское право Проблемы кредитных организаций при обращении взыскания и реализации заложенного по договору об ипотеке имущества

Проблемы кредитных организаций при обращении взыскания и реализации заложенного по договору об ипотеке имущества

Главными проблемами, которые возникают у банков в связи с появлением непрофильного имущества являются необходимость содержания данного имущества, в том числе уплата налогов; поиск цены покупки имущества, адекватной потерям по кредиту; связывание денежных средств низколиквидным  имуществом, в том числе недвижимостью. Поскольку право собственности не предмет залога принадлежит залогодателю, он является плательщиком всех налогов, связанных с использованием этого имущества.

В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации подлежат обложению НДС, облагаются налогом на добавленную собственность и операции по реализации предмета залога. В случае реализации предмета залога с публичных торгов, компания – организатор торгов обязана выступить налоговым агентом по НДС, иначе налоговый агент рискует быть привлеченным к налоговой ответственности по ст. 123 НК РФ. Следует отметить, что организация, выступившая налоговым агентом по НДС в отношении указанного имущества, не сможет принять указанный НДС к вычету на основании п. 4 ст. 161 НК РФ.

Если договор купли-продажи заключается непосредственно с залогодержателем, то залогодержатель вправе принять сумму входного НДС в порядке, предусмотренном положениями главы 21 НК РФ. В то же время, банки в целях расчета НДС могут использовать право, предоставленное п. 5 ст. 170 НК РФ.

Если предметом залога выступает имущество, которое может учитываться банком в качестве основного средства, то при использовании п. 5 ст. 170 НК РФ формирование его первоначальной стоимости производится без учета НДС, Сумма указанного налога относится на расходы банка, связанные с производством и реализацией банковских операций и сделок, единовременно в полном объеме в момент ввода основных средств в эксплуатацию при условии использования указанного имущества для осуществления деятельности, направленной на получение доходов. Это следует из Письма МНС России от 03.06.2002 № ВГ-6-02/779@ «О разъяснении отдельных вопросов определения налоговой базы по налогу на прибыль организации финансово-кредитными организациями»[1]. В силу того, что из главы 25 НК РФ это прямо не вытекает, целесообразно такую точку зрения закрепить в учетной политике кредитной организации, иначе возможны проблемы при проверке.

При реализации предмета залога залогодатель обязан заплатить налог на прибыль организации, если он является плательщиком по такому налогу. Если полученная сумма будет превышать сумму, необходимую для покрытия просроченной задолженности, штрафов и расходов, которые банк понес по содержанию данного имущества, то остаток денежных средств должен быть возвращен (перечислен) залогодателю. Это имеет значение для вычета или учета в составе расходов входных сумм НДС, когда банк напрямую, минуя стадию торгов, приобретает предмет залога у залогодателя.

Когда предмет залога находится в распоряжении кредитора, он имеет возможность реализовать заложенное имущество третьей стороне и получить свои денежные средства обратно. Но в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» банкам запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью. О том, что банки не имеют право осуществлять операции по реализации предметов залога, указал и Центральный Банк РФ в Письме от 24.04.2000 № 89-Т «О разъяснениях по вопросам инспекционных подразделений территориальных учреждений Банка России». В этом же письме рекомендуется не применять санкции к тем банкам, которые решились реализовать имущество неплатежеспособных заемщиков. Данные противоречия говорят о том, что вопрос о правомерности подобных действий банков остается спорным и неурегулированным. Поэтому некоторые специалисты рекомендуют кредитным организациям при необходимости реализовать заложенное имущество заключать договоры комиссии и поручения, чтобы не столкнуться с нарушением законодательства. Некоторые банки открывают отдельные подразделения, регистрируя их в качестве юридических лиц, которые и занимаются реализацией такого имущества.

Банк может принять решение оставить актив в своем распоряжении. Такая ситуация возможна, если имущество можно реализовать, но руководство банка решает, что оно будет полезнее самому банку. Тогда проблем с учетом данного актива и порядком налогообложения не возникнет. До момента, когда он определит дальнейшую судьбу предмета залога, указанное имущество будет учитываться в бухгалтерском учете на счете 61011 «Внеоборотные запасы» в соответствии с п. 5.3 Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, утвержденных Положением ЦБ РФ от 26.03.2007 № 302-П[2]. И так как в данный промежуток времени это имущество не может быть признано в составе основных средств банка (поскольку он еще не принял решение, оставить предмет залога у себя или попытаться найти покупателя), организация не будет признаваться плательщиком налога на имущество в отношении этого предмета залога. Об этом свидетельствует положения ст. 374 НК РФ.

В случае, когда банк принимает решение оставить предмет залога у себя и в дальнейшем его не продавать, он становится плательщиком налога на имущество организаций, если предмет залога относится к основным средства. Согласно ст. 376 НК РФ налоговой базой будет остаточная стоимость указанного имущества, определенная по правилам бухгалтерского учета.

Таким образом, до принятия банком решения о дальнейшей судьбе заложенного имущества, подтвержденного приказом или распоряжением управляющего, банк не будет признаваться плательщиком налога на имущество в отношении предмета залога. Аналогичная позиция содержится в Письме Минфина РФ от 24.06.2008 № 03-05-05-01/41 «О порядке исчисления налога на имущество организаций в отношении имущества, приобретенного по договорам отступного и залога».

После принятия банком решения о продаже предмета залога, он начинает поиск покупателей. Делать это банк может как самостоятельно, так и с помощью специализированных организаций.

Так как поиск покупателя может продолжаться довольно длительное время, банк вынужден будет нести расходы по содержанию предмета залога. Налоговое законодательство не содержит точного ответа на вопрос о возможности учесть эти расходы при расчете налога на прибыль. Подп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет залогодержателю учитывать расходы по содержанию предмета залога до момента, пока залогодатель не исполнил свои обязательства по договору.  Это означает, что по данному основанию расходы на содержание предмета залога в данном случае не могут быть учтены. Однако если налоговым законодательством не предусмотрено специального порядка в отношении учета указанных расходов, целесообразно предположить, что банк может применить общий порядок учета расходов для целей налогообложения своей прибыли. А это означает, что понесенные расходы банка должны отвечать требованиям, указанным в положениях ст. 252 НК РФ. Если банк находит покупателя на предмет залога, заключается договор купли-продажи. Доход, полученный кредитором от реализации заложенного имущества, подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль организации. При заключении договора купли-продажи предмета залога обязательства залогодателя перед залогодержателем считаются погашенными.

После нахождения кредитором покупателя на предмет залога, непрофильный актив списывается баланса банка. Но на практике может возникнуть ситуация, что банк не найдет покупателя и предмет залога в течение длительного времени будет числиться на его балансе в качестве низколиквидного непрофильного актива. Подобная ситуация очень невыгодна банку, так как расходы по содержанию этого имущества покрываются за счет чистой прибыли организации.

Банки пытаются найти выход из таких ситуаций и организовать управление непрофильными активами, которые вполне могут приносить доход. Одним из вариантов правильного управления непрофильными активами может стать учреждение управляющей компании. Ведь в соответствии со своей специальной правоспособностью банк не имеет права самостоятельно заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью (ст. 5 ФЗ от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Учреждая управляющую компанию, банк формирует уставный капитал такой организации за счет непрофильных активов. При этом минимизируются все налоговые риски, связанные с указанными активами, так как имущество списывается с баланса банка, и его налогообложение производится уже в новой организации. Однако нужно отметить, что подобная практика пока не получила широкого распространения.

В последнее время активно развиваются специализированные паевые инвестиционные фонды, которые так же, как и управляющие компании, создаются для управления непрофильными активами банков. В данном случае речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости. Банк, желая избавиться от своих непрофильных активов, приобретает пай такого закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости и становится пайщиком. Однако такая операция ведет к определенным налоговым последствиям. Передача имущества в оплату инвестиционного пая, в соответствии с подп. 3 п. 4 ст. 39 НК РФ, не признается реализацией,  а это означает, что при передаче имущества банк обязан восстановить суммы НДС, ранее принятые к вычету. При этом налоговое законодательство не содержит разъяснений по поводу того, как действовать банку в случае, если его учетной политикой для целей налогообложения предусмотрено учитывать суммы входного НДС в составе расходов по налогу на прибыль организаций. Согласно п. 5 ст. 170 НК РФ банки, страховые организации, негосударственные пенсионные фонды имеют право включать в затраты, принимаемые к вычету при расчете налога на прибыль организаций суммы налога, уплаченные поставщикам по приобретаемым товарам (работам, услугам).

В целом на сегодняшний день вопросы налогообложения в области управления непрофильными активами банка остаются неурегулированными. В налоговом законодательстве отсутствуют специальные нормы, касающиеся порядка налогообложения таких операций, что значительно повышает налоговые риски кредитных организаций. В том числе остается неурегулированным вопрос о порядке применения налогового законодательства к закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости. Остается неясность, признавать ли фонд налоговым агентом по НДС, как в таком случае уплачивается налог на имущество организаций. Между тем необходимость качественного и эффективного управления непрофильными активами банков растет с каждым днем и требует совершенствования налогового законодательства.

Какого-либо единого мнения о том, как лучше поступать в ситуации с непрофильными активами не существует. Если В.В Семенихин говорит о создании в структуре кредитной организации подразделения или отдельного юридического лица по управлению непрофильными активами, то Г.Н. Фролова высказывает мнение о целесообразности реструктуризации долгов. На VI научно-практической конференции «Банки. Процессы. Стандарты. Качество» говорилось даже о прощении должников. Это, конечно, возможно при условии долгосрочного сотрудничества и очевидных его перспективах[3].



[1] См. Финансовый вестник. Финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. 2002. № 10. .

[2] См. Вестник Банка России. 2007. № 20-21.

[3] См. Семенихин В.В. Непрофильные активы банка: проблемы учета и налогообложения// Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. 2010. № 4.

Автор: Чиков Артём


 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить