Сообщаем читателям нашего правового портала VoxLex.ru о том, что раздел Гражданское право пополнился статьёй про обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. В предыдущей статье мы публиковали вопрос про компенсацию морального вреда несовершеннолетним. Далее сам текст статьи. В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю. Основания обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.Иллюстрацией судебного порядка обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество может служить следующее дело.«Акционерный коммерческий банк «А» (далее ОАО «А») обратился в суд с иском к К.С.А. о взыскании основного долга по кредитному договору – 1 100 000 руб., процентов по договору – 218 832, 22 руб., неустойки – 622 076, 37 руб., а также с требованием об обращении взыскания на однокомнатную квартиру по адресу ***.

В судебном заседании установлено, что 15.10.2008 между ОАО «А» и К.С.А. заключен кредитный договор, согласно которому истец предоставил  ответчику кредит в размере 1 100 000 руб. на срок до 31.08.2023 по ставке 14,5 % годовых для приобретения квартиры по адресу ***.

Погашение кредита и уплата начисленных на него процентов должно производиться ежемесячно не позднее последнего числа каждого календарного месяца равными суммами, каждая из которых составляет 15 068, 16 руб. (пункты 3.3.3, 3.3.5 Договора).

На основании договора купли-продажи от 15.10.2008 ответчик за счет собственных и заемных средств, предоставленных на основании кредитного договора от 15.10.2008, приобрела в собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 32,6 кв. м., по адресу: ***. Договор, право собственности ответчика и возникшее в силу закона обременение зарегистрированы УФРС по Челябинской области 24.10.2008. Права истца как залогодержателя указанного имущества подтверждены закладной, зарегистрированной УФРС по Челябинской области 24.10.2008.

Возникшие из кредитного договора обязательства ответчик не исполняет. Изложенные обстоятельства подтверждаются расчетом истца, выписками по счету.

Расчет задолженности произведен истцом согласно условиям заключенного сторонами договора, соответствует фактическому периоду пользования ответчиком денежными средствами.

Согласно кредитному договору (п. 4.4.1) Банк вправе досрочно истребовать всю сумму задолженности по кредиту при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение согласованных сроков возврата кредита и уплаты процентов, суд находит обоснованным требованиям истца о взыскании всей суммы кредита, а также процентов, начислены по ставке 14,5 % годовых, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении этой части иска в полном объеме.

Что касается требования истца о взыскании неустойки за период с 02.12.2008 по 18.03.2010, то суд, находя неустойку в указанной сумме с учетом периода нарушения обязательства, чрезмерно высокого процента, установленного договором (1 % за каждый день), явно не соответствует последствиям нарушения ответчиком обязательств, приходит к выводу о снижении неустойки на 90 %.

Оснований для освобождения ответчика от гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства суд не усматривает, в связи с чем в пользу истца с ответчика в счет неустойки за просрочку основного долга следует взыскать 7 523, 96 руб., за просрочку внесения процентов – 54 683, 68 руб.

Всего с ответчика в пользу истца следует взыскать 1 381 045, 80 руб. Одновременно суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении части требований, превышающих указанную сумму.

Согласно ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В заложенной квартире, как следует из справки управляющей организации, никто не зарегистрирован, лицевой счет открыт на прежнего собственника К. А. Б.

Согласно представленному истцом отчету ИП И.В.О. рыночная стоимость заложенной квартиры на 08.02.2010 составляет 900 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 94-199 ГПК РФ, суд решил: исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с К.С.А. в пользу ОАО «А» по кредитному договору № Н от 15.10.2008: сумму основного долга – 1 100 000 руб., проценты по договору – 218 838, 22 руб., неустойку за нарушение срока возврата основного долга – 7 523, 96 руб., неустойку за нарушение срока уплаты процентов – 54 683, 68 руб., судебные расходы – 12 136, 53 руб., всего взыскать 1 393 182 (один миллион триста девяносто три тысячи сто восемьдесят два) руб. 20 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество К.С.А.: однокомнатную квартиру, общей площадью 32, 6 кв. м., по адресу ***, условный номер ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 900 000 (девятьсот тысяч) руб.

ОАО «А» в удовлетворении остальной части требований – отказать».

Вследствие несовершенства законодательства порядок обращения взыскания не предмет залога вызывал некоторую неоднозначность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, ссудой и судебных приставов. Банки стремились к созданию собственных правил обращения на заложенное имущество.

Для совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и защиты интересов залогодателей Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Данным законом были уточнены обстоятельства, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, уточнены понятия незначительности нарушения должником обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

ГК РФ в п. 3 ст. 348 устанавливает, что при периодических платежах на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна.

В то же время в п. 2 ст. 348 ГК РФ запрещено обращать взыскание на заложенное имущество, если нарушение незначительно и требование кредитора явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Основаниями такой несоразмерности являются:

1. неисполненной обязательство не превышает 5 % стоимости заложенного имущества;

2. просрочка исполнения составляет менее 3 месяцев.

Указанные нормы ГК явно противоречат друг другу.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество решает следующие вопросы:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2)  являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3)  способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4)  начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

5)  меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6)  особые условия проведения публичных торгов, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки;

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако содержание понятия «уважительные причины» законом не раскрывается.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе, то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда не момент реализации такого имущества.

При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Однако понятие «существенное ухудшение финансового положения кредитора» нормативно не раскрыто, применено оценочное понятие и может быть определено судом на основе представленных кредитором доказательств. Трудно представить, что неисполнение своих обязательств по кредитному договору одним или несколькими заемщиками приведет к существенному ухудшению финансового положения кредитной организации.

В ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентируется возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Использование залогодержателем внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а также существенное сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном процессе. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке на залогодателя возлагается бремя судебных расходов и расходов по реализации имущества (эти расходы возмещаются за счет стоимости заложенного имущества). При этом обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в одних случаях запрещено действующим законодательством (например, обращение взыскания на жилые помещения во внесудебном порядке не допускается), а в других случаях такая процедура допустима, но ее реализация связана с выполнением сторонами ряда условий.

Для того, чтобы соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке было действительно, оно одновременно должно соответствовать следующим требованиям:

1) соглашение удостоверено нотариусом;

2) соглашение заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам (в случае заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке);

3) для установления ипотеки не требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

4) предметом ипотеки не являются: предприятие как имущественный комплекс, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в собственности физических лиц.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке сторону должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права были нарушены таким соглашением.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Автор: Чиков Артём